圖、文／鏡週刊
包租代管成近年來新興行業，然而真那麼好賺嗎？答案是不一定。一年前踏入包租代管業的房產達人艾德華說，必須要嚴控重新裝潢的成本，事實上，他也曾踩雷，因為成本控管不好必須靠其他好案源來彌補。那麼，成本該如何控管？
「做包租代管我就偏好老公寓，因為坪數實在，也不需要去更改原本的設計，只要+1房就可以。」一方生活共生宅北一區業務經理艾德華認真的說。
相較社區大樓的物件，艾德華更中意3房2廳、30坪左右的老公寓，他指出，台北市最多這類型的老公寓，若是擔心安全性問題，他認為只要是RC（鋼筋混凝土）結構都可以承作，但磚造房子就不考慮。
▲艾德華說，將室內重新裝修成共享住宅後，20～35歲的女性族群接受度最高。
艾德華說，老公寓的坪數實在，權狀坪數與屋內實際使用坪數不會有太大落差，往往還能多隔出一間房，成為4房的房型，且間間都有對外窗，比獨立套房還更容易出租
他進一步解釋，他手上也有挑高、夾層的獨立套房正在出租，雖然有夾層的獨立套房能有一房、一廳的效果，拉高租金投報率，但雙北近年的租金高漲，獨立套房的租金已經不是一般上班族可以負擔得起的金額；反而3房以上的老公寓適合朋友或情侶同住，不僅大家可以分擔房租，且單一房間的租金算起來也比較低，出租快。
▲艾德華分享，30坪左右老屋重新裝修出租，裝潢費最好控制在50萬元左右，才有機會在租期一半內回收。（翻攝彩虹屋高雄室內設計官網）
不過包租代管要獲利，成本控制相當重要。艾德華說，通常會與原屋主簽約5年，重新裝潢的成本要控制在40萬元至50萬元之間，每月的租金收益約在1.5萬元至2萬元間，只要成本回收期限在租約2.5年，此案源就可以承作。
看起來好賺的包租代管，艾德華也曾經踩雷。他說有次承租了整層沒有隔間的辦公樓層，打算自己重新設計格局，沒想到施工到一半後成本暴增，遠遠超過原先預算，「頭已經洗下去了，一定要沖乾淨，最後還是要裝潢完，拿優質案件的收入作補貼。」艾德華苦笑說。
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