財經中心／師瑞德報導
▲中央銀行向立院報告信用管制成果，說明不動產貸款趨勢與調控方向，自2020年以來，央行實施多項選擇性信用管制，抑制房市過熱，央行表示，未來將視市場變化調整措施，健全房地產金融環境。（圖／翻攝自Pixabay）
中央銀行日前向立法院財委會報告「房屋稅2.0課徵亂象與金融機構對不動產融資緊縮及中央銀行信用管制措施對房地產交易之影響」，說明自2020年12月以來實施之選擇性信用管制措施，目的在防止銀行信用資源過度流向不動產市場，並強化不動產授信風險控管，維護整體金融穩定。針對2024年第4季至2025年第4季，央行進一步以道德勸說方式，請銀行自主控管不動產貸款總量，並提供一年調整期，賦予銀行彈性空間以研提具體量化改善方案。
央行強調，選擇性信用管制不應影響無自用住宅者購屋需求，或是配合政府政策進行的都市更新、危老重建與社會住宅建設。對於自住換屋者，如能切結一年內出售原有房屋，其第一戶或第二戶購屋貸款亦不受限制。央行已設置專線處理相關陳情案件，並協助銀行妥善應對。
自信用管制措施實施以來，銀行針對高價住宅、多戶購屋與購地貸款等項目貸款成數明顯下降。例如自然人第二戶住宅貸款成數由2020年平均77.16%降至2025年3月的48.61%，高價住宅貸款成數則從71%降至28.84%。整體而言，貸款風險降低，有助於釋出資源予真正有購屋需求的民眾。
隨著貸款限制趨嚴，全國建物買賣移轉棟數出現下降趨勢，自2024年10月起轉為負成長，2025年第一季年減幅度達22.1%。民眾對房價看漲心理亦顯著減退，永慶與信義房屋的調查均顯示，看跌比例大幅上升，分別達43%與52%，遠高於看漲比例。
在信用資源配置方面，無自用住宅民眾購屋貸款比率由2023年1月的57.0%提升至2025年3月的61.9%，顯示資源更有效流向自住需求者。而全體銀行不動產貸款集中度從2024年1月的37.64%小幅下降至2025年3月的36.89%；同時逾放比率仍維持在低檔，2025年3月本國銀行住宅貸款逾放比為0.07%，建築貸款則為0.16%。
儘管不動產貸款集中度略降，2025年3月底全體銀行不動產貸款餘額仍增至14兆6,397億元，較2024年底增加829億元，顯示信貸資源仍有集中於不動產部門的傾向。觀察2018年至2025年間數據，不動產貸款餘額增幅達66.94%，高於同期總放款增幅的55.87%，亦超過其他非不動產放款的50.05%。
央行表示，選擇性信用管制已初見成效，不動產市場過熱現象有所緩解，但為確保資源有效分配，將持續督導銀行執行改善方案，密切追蹤控管目標達成情形。未來亦將視市場變化，適時檢討調整相關措施，與其他部會合作，致力推動健全房地產市場政策。
