文／品嘉建設 創辦人 胡偉良
( 圖 / 資料圖取自freepik )
台灣房市正經歷一場未明言卻深刻的結構轉變。驅動市場從數十年來的「成家立業＝必買房」傳統觀念，在年輕世代中逐漸瓦解，取而代之的是對現實壓力的理性計算與價值重估。與此同時，全球政經格局的動盪，特別是潛在的川普關稅政策，正為台灣房市的支柱——科技產業——帶來巨大變數。這兩股力量交織，使市場走向「高價僵固、量能萎縮」的新格局。
一、購屋心態轉變：從「夢想」到「務實計算」
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年輕人的購屋決策已從情感驅動轉為冷靜的財務分析，這是對高房價、停滯薪資與人生優先序的綜合反應。
1. 財務優先序重組：與其被簡單歸類為「及時行樂」，更精確的說法是「體驗優先於資產」。年輕世代不願將所有資源押注於遙不可及的購屋目標，而是選擇：(1) 投資自我成長；(2) 累積生活體驗；(3) 保持資金流動性。
2. 租屋成為具吸引力的替代方案：租屋市場的專業化與多元化（如包租代管、服務式公寓）提供了穩定且品質不俗的居住選擇，降低了「非買不可」的急迫性。「租屋彈性」與「購屋沉重」形成鮮明對比。
3. 市場菁英化與階級固化：能順利進入購屋市場的年輕人，多屬「資本勝利組」，其家庭資源或自身職業（如科技業、醫師、金融業）能跨越超高門檻。這不僅凸顯了貧富差距擴大，也使房市成為世代與階層流動停滯的顯著指標。
二、市場結構性變化：M型化社會的房市縮影
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需求端的轉變正徹底重塑供給面與市場樣貌。
1. 產品與區位分化：蛋黃區的小宅產品成為高所得首購族的唯一選擇；蛋白、蛋殼區缺乏重大建設題材，目標客群購買力衰竭；豪宅市場則因高資產族群的保值需求而幾乎脫鉤。
2. 價量背離的僵局：房市陷入「買方等跌、賣方不降」的長期僵持。建商土地成本高昂，屋主持有稅負低且多無資金壓力，導致降價誘因不足，「量縮不跌」將可能成為市場基調。
三、川普關稅的潛在衝擊：對房市支柱的壓力測試
1. 衝擊傳導鏈條：美國關稅提高 → 台灣出口與科技業獲利下滑 → 企業緊縮成本（凍薪、裁員、減少分紅） → 員工所得與就業安全感下降 → 高額消費（房、車）需求延後或消失。受創的不僅是科技業，還包含與其緊密相關的金融、法律與服務產業。
2. 央行政策的兩難困境：關稅戰若引發台幣貶值，將加劇輸入性通膨。央行若為穩定物價而升息，將加重房貸負擔；若維持低利以護房市，則恐放任物價上漲，侵蝕民眾購買力。貨幣政策空間將被大幅壓縮。
四、未來展望與策略建議：在不確定性中尋找韌性
1. 市場趨勢：
- 短期（1-2年）：仰賴政策補貼（如新青安房貸）維持基本動能，M型化加劇，交易量低檔。
- 中期（3-5年）：若產業能轉型分散市場，房市可望軟著陸；若受創深，修正將從外圍區開始。
- 長期（5年以上）：少子化成為主導利空，市場步入成熟甚至收縮期，區位與產品品質的重要性遠超普漲預期。
2. 風險升級：
- 政策不確定性風險：若經濟下行仍推打房措施，恐壓垮市場信心。
- 全球衰退風險：台灣作為小型開放經濟體，難以防禦全球衰退衝擊。
3. 多元因應策略：
- 對開發商：轉型建造高齡友善宅、永續節能宅與優質租賃住宅。
- 對政府：停止市場干預的搖擺政策，聚焦於提升實質薪資、健全租賃市場與加速都更。- 對購屋者：回歸居住本質，審慎評估負擔能力，確保現金流穩健。
五、胡偉良觀點：結構轉變的時代
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品嘉建設胡偉良認為，台灣房市已告別「齊漲齊跌」的時代，未來將是個案表現的市場。地緣政治、產業動能、人口結構與社會財富分配等宏觀因素，其影響力將遠大於傳統供需分析。
市場真正的脆弱性，不在於價格可能下跌，而在於若交易流動性長期枯竭，將削弱房市作為資產的根基價值。最終，一個健康房市的根基，不在於價格高低，而在於整體經濟活力與社會資源分配的公平正義。
